|
 300평미만 농지소유 허용 … 인허가 기간 단축
도시민이 농지나 임야에 전원주택을 지으려면 관련 절차를 밟아야 한다. 예전에는 농지전용을 막기 위해 절차를 아주 까다롭게 했다.
그러나 이젠 도시민도 1,000㎡(303평) 미만의 농지를 소유할 수 있도록 해 완화됐고, 인허가 기간도 단축됐다. 게다가 주말농장용 농지는 8·31 부동산 대책에 따른 양도세 중과대상에서도 제외시켰다.
또 2006년부터는 주말농장용 농지에 신축하는 33㎡(10평) 이하의 주택은 농지보전부담금도 50% 감면받는다. 앞으로는 10평까지는 수도와 전기시설을 갖춰도 주택으로 보지 않고 부담금을 면제해주는 방안을 정부에서 추진 중이다. 따라서 전원주택 짓기는 점점 쉬워질 전망이다.
◆농지전용=집터를 장만할 때는 먼저 그 땅이 집을 지을 수 있는 땅인지 확인해야 한다. 대지를 구입하면 곧바로 집을 지을 수 있지만 농지나 임야를 사면 대지로 바꾸는 전용 절차가 필요하다.
정해진 농업기반공사 복합생활공간추진단 과장은 “전원주택은 대부분 관리지역, 그 중에서도 계획관리지역에 짓는 것이 건폐율(40%)이나 용적률(100%)이 높아 가장 유리하다”고 말했다.
농지전용 신청은 원칙적으로 땅주인만 할 수 있다. 이때 필요한 서류는 등기부등본·지적도(임야도)등본·토지대장·토지이용계획 확인원·피해방지 계획서 등이 있다. 제출처는 농지 소재지 관할 읍·면 농지관리위원회다.
산지의 경우도 주의해야 할 점이 많다. 김경래 OK시골 대표는 “임야는 과거 형질변경을 받고 30% 정도 공사가 진척되면 대지로 인정받았느나 2002년 산지관리법이 개정되면서 기존 임야전용은 산지전용으로 바뀌었다”고 밝혔다.
전용 절차도 농지와 거의 같다. 산지는 다만 자기 소유가 아니면 개발할 수 없다. 전용도 불가능하다. 따라서 산지를 구입하면 소유권부터 이전하고 대지로 전용하는 절차를 밟아야 한다.
전용할 때 꼭 확인해야 할 것이 건폐율이다. 김경래 대표에 따르면 관리지역의 경우 건폐율은 40% 이하다. 건폐율은 지자체마다 다르다. 따라서 300평의 전용허가를 받았다고 가정할 때 건폐율이 40%면 120평, 30%면 90평의 집을 지어야 한다. 집이 클 필요가 없다고 하여 규정 건폐율 이하로 집을 지으면 허가가 나지 않는다.
경계측량도 꼭 해둬야 한다. 그렇지 않으면 경계를 잘못 알고 집을 지었다가 준공검사 때 발견하고는 집을 허물고 다시 지어야 하는 경우도 생긴다.
◆농지전용부담금=농지전용허가가 나오면 전용면적에 따라 부담금을 내야 한다. 오세윤 ㈜전원클럽 홍보실장은 “예전에는 농지의 경우 대체농지조성비와 농지전용부담금을 각각 냈으나, 지금은 농지보전부담금 하나로 통합됐다”고 밝혔다.
부담금도 종전엔 조성원가에 따라 1㎡에 1만300~2만1,900원을 냈다. 하지만 2006년 1월22일부터는 개별공시지가의 30%로 바뀐다. 다만, 도시지역은 급격한 부담금 증가를 막기 위해 별도의 상한선이 도입될 전망인데, 관련 업계에선 상한선이 1㎡에 10만원 안팎이 될 것으로 보고 있다. 그럴 경우 공시지가가 비싼 도시 인근지역 농지는 부담금이 크게 늘어나고, 공시지가가 싼 지방 농지는 부담금이 크게 줄어 전원주택 붐이 지방으로 옮겨갈 가능성도 있다.
◆건축설계 및 인허가=전용허가가 나면 평면구상에 들어간다. 이때 중요한 것은 ‘어떤 종류의 집을 지을 것인가’다. 즉, 목조주택을 지을 것인지, 철제주택 혹은 황토주택을 지을 것인지 등을 결정해야 한다. 그 다음은 적당한 평수를 정하는 일이다. 평수는 대개 가족 1인당 7평을 기준으로 한다.
평면구상이 끝나면 설계에 들어간다. 설계하기 전에 알아둬야 할 것은 관할 관공서에 찾아가 해당 부지에 지을 수 있는 집의 정확한 평수다.
설계는 전문지식을 요하는 만큼 설계사무소에 의뢰하는 것이 좋다. 아니면 무상으로 제공되는 농가주택 표준설계도 중 적합한 것을 골라 쓸 수도 있다.
설계가 끝나면 해당 시·군·구에서 건축허가를 받아야 한다. 이 과정은 설계를 의뢰받은 건축사가 대행하는 것이 보통이나 건축주도 관련 절차를 알아두는 것이 좋다. 필요한 서류는 건축사가 작성한 설계도면, 건축허가신청서, 농지전용허가서, 토지명의자 사용승낙서 및 인감, 토지측량성과도, 지적도 및 토지대장, 주민등록등본 등이다. 제출은 시장·군수·구청장에게 한다.
건축허가가 나면 토목공사에 들어간다. 토목공사는 집터가 논밭이냐, 임야냐에 따라 공법을 달리해야 한다. 또 본격 공사에 들어가기 전 지적공사에 의뢰, 경계측량을 한다. 시공도 전문업체에 맡길 것인지, 직접 할 것인지를 정한다.
전원주택은 아파트와 달리 표준건축비를 산정하기 어려워 엇비슷한 건축자재를 써서 시공해도 업체에 따라 가격이 천차만별이다. 정해진 과장은 “농업기반공사에서 이런 문제를 해결하려고 현재 표준시공비를 산정 중”이라며 “곧 사이트에 올려 일반인들이 활용토록 할 계획”이라고 말했다.
대지 구입비와 건축비는 1대 1로 보면 되고 설계비는 전체 건축비의 3~5% 선이다.
◆도움말=농업기반공사 복합생활공간추진단(☎031-420-3196), 전원클럽(☎02-415-3002), OK시골(☎033-765-4070), HPLAN(☎031-638-4438). |